24 June 24 ประชาชาติธุรกิจ by Kanokkan
7 สมาคมอสังหาฯ ขอแก้กฎหมาย 2 ฉบับ “พ.ร.บ.ทรัพย์อิงสิทธิ” ขยายเช่า 30 ปี เป็น 99 ปี บูมลงทุนบิ๊กโปรเจ็กต์ กับ “พ.ร.บ.คอนโด” ขยายโควตาต่างชาติซื้อ 75% โฟกัส “กรุงเทพฯ ภูเก็ต พัทยา” หวังต่างชาติช็อปคอนโดฯไทยเพิ่ม แบงก์แบ่งรับแบ่งสู้ ย้ำจุดยืนพิจารณาทำเลที่ดินกับเครดิตผู้กู้เป็นหลัก
ผู้สื่อข่าวรายงานว่า สืบเนื่องจากกระแสข่าวนายเศรษฐา ทวีสิน นายกรัฐมนตรี สั่งการให้กระทรวงมหาดไทยแก้ไขกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ 2 ฉบับ เพื่อกระตุ้นการลงทุน รองรับการฟื้นตัวของเศรษฐกิจที่คาดว่าจะหลั่งไหลเข้ามาตามนโยบายโปรโมตการลงทุนของรัฐบาล ล่าสุดพบว่า เป็นการติดตามงานตามมติคณะรัฐมนตรีเมื่อวันที่ 9 เมษายน 2567 ที่ผ่านมา และเป็นไปตามข้อเรียกร้องของ 7 สมาคมวงการอสังหาริมทรัพย์
7 สมาคมอสังหาฯ ยื่นหนังสือ
นายอิสระ บุญยัง ประธานกรรมการ กานดา พร็อพเพอร์ตี้กรุ๊ป ในฐานะประธานคณะกรรมการ สมาคมการค้ากลุ่มอสังหาริมทรัพย์ ออกแบบและก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า เมื่อวันที่ 6 มิถุนายนที่ผ่านมา ทางตัวแทน 7 สมาคมวงการอสังหาฯ ได้ร่วมลงนามและส่งหนังสือถึงอธิบดีกรมที่ดิน กระทรวงมหาดไทย
รวมทั้งนำเรียนถึงนายกรัฐมนตรี เพื่อขอติดตามความคืบหน้าเกี่ยวกับข้อเสนอขอให้แก้ไขปรับปรุงกฎหมายอสังหาฯ 2 ฉบับ ได้แก่ พ.ร.บ.ทรัพย์อิงสิทธิ กับ พ.ร.บ.อาคารชุด โดยที่ได้เคยมีปรากฏอยู่ในมติคณะรัฐมนตรี (มติ ครม.) วันที่ 9 เมษายน 2567 สั่งการให้ส่วนราชการที่เกี่ยวข้องกลับไปพิจารณาศึกษาข้อมูลเพิ่มเติม
รายละเอียดตัวแทน 7 สมาคมที่ร่วมลงนามในหนังสือ ประกอบด้วย 1.นายอิสระ บุญยัง ตัวแทนสภาหอการค้าฯ 2.นายวสันต์ เคียงศิริ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร 3.นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย 4.นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย 5.นายโอฬาร จันทร์ภู่ นายกสมาคมธุรกิจรับสร้างบ้าน 6.นายปรีชา ศุภปีติพร นายกสมาคมการขายและการตลาดอสังหาริมทรัพย์ และ 7.นายประวิทย์ อนุศิริ นายกสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ไทย
แก้ กม.ทรัพย์อิงสิทธิ - เช่า 99 ปี
สำหรับข้อเสนอขอแก้ไขกฎหมายอสังหาฯ 2 ฉบับ มีดังนี้
1.แก้ไข พ.ร.บ.ทรัพย์อิงสิทธิ เพื่อให้ขยายสัญญาการเช่าจาก 30 ปี เป็น 99 ปี ด้วยวิธีการกำหนดให้การเช่าเป็นทรัพยสิทธิหรือ Real Right
แบ่งเป็น 1.1 แก้ไขระยะเวลาการเช่าของผู้ให้เช่ากับผู้เช่า ซึ่งภาษากฎหมายเรียกว่า “การก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิ” จากที่กำหนดเวลาสัญญาเช่าไม่เกิน 30 ปี ขยายเวลาเป็นไม่เกิน 50 ปี ตามมาตรา 4 วรรค 2
1.2 เมื่อครบกำหนดเช่า 50 ปีแรกแล้ว ผู้เช่ากับผู้ให้เช่า สามารถต่อสัญญาเช่าได้อีก 1 ครั้ง ไม่เกิน 50 ปี เมื่อรวมกันทั้งสัญญาเช่าครั้งที่ 1+2 เท่ากับเช่าไม่เกิน 99 ปี โดยมีเงื่อนไขการจะผูกพันต่อสัญญาเช่าครั้งที่ 2 ต้องทำเป็นหนังสือจดทะเบียนไว้กับเจ้าพนักงานกรมที่ดิน ถ้าไม่ได้ทำไว้แต่แรกก็ให้ถือเป็นโมฆะ
แก้ กม.คอนโด - ต่างชาติซื้อ 75%
2.แก้ไข พ.ร.บ.อาคารชุด สาระสำคัญ การถือครองกรรมสิทธิ์คอนโดฯ ของชาวต่างชาติในปัจจุบันกำหนดไม่เกิน 49% หรือที่เรียกว่าโควตา 49% เสนอขยายเพิ่มโควตาเป็น 75% โดยมี 4 เงื่อนไขเป็นองค์ประกอบ
แบ่งเป็น 2.1 จำกัดพื้นที่การซื้อคอนโดฯ ไม่ใช่ทำได้ทั่วประเทศ แต่ให้นำร่อง 3 จังหวัดแรกที่ต่างชาตินิยมซื้อ ได้แก่ “กรุงเทพฯ ภูเก็ต พัทยา” กรณีต้องการขยายไปจังหวัดอื่น ๆ สามารถทำได้ในภายหลัง
2.2 กำหนดให้คอนโดฯ ที่จะเปิดโควตาต่างชาติซื้อ 75% ให้จำกัดพื้นที่โครงการไม่เกิน 5 ไร่ เพื่อป้องกันข้อครหาว่าต่างชาติจะถือครองที่ดินทางอ้อม
2.3 จำกัดสิทธิการโหวตบริหารจัดการนิติบุคคลของต่างชาติ แม้จะซื้อได้ถึง 75% แต่สิทธิโหวตมีไม่เกิน 49% โดยต่างชาติต้องสละสิทธิโหวตเพื่อป้องกันการครอบงำกฎระเบียบในนิติบุคคลโครงการนั้น ๆ
2.4 เปิดเงื่อนไขให้สามารถออกกฎหมายแต่ละท้องถิ่นเพิ่มเติมโดยอิสระ เช่น คอนโดฯ ที่จะขายต่างชาติ 75% อาจไปอยู่นอกเขตเทศบาล ไม่สร้างบนที่ดินเกษตรกรรม ไม่อยู่ในเขตมั่นคงทางทหาร เป็นต้น
ข้อดีที่ดินเช่าเป็นหลักประกันกู้
นายอิสระกล่าวว่า มีมุมมอง 3 แนวทางจากนโยบายแก้ไขกฎหมายอสังหาฯ คือ 1.ปัจจุบันการเช่าปรับใช้กับกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ แต่ไม่ใช่กฎหมายทรัพยสิทธิ มีข้อกำหนดเป็น “บุคคลสิทธิ” ที่ใช้กันอยู่ทั่วไป มีข้อจำกัด เช่น เช่า 3 ปีในระหว่างทางผู้ให้เช่าหรือเจ้าของที่ดินเกิดเสียชีวิต สัญญาเช่าจะยุติทันที
2.มีกฎหมายการเช่าที่ดินเพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรมปี 2542 บังคับใช้อยู่แล้ว แต่ไม่รวมที่อยู่อาศัย ออกมาบังคับใช้หลังวิกฤตต้มยำกุ้ง เปิดให้เช่าได้ไม่เกิน 50 ปี ต่ออายุได้อีก 1 ครั้ง รวมเป็น 99 ปี แต่ไม่เป็นที่นิยมเลือกใช้เพราะกฎหมายนี้มีความซับซ้อน เช่น มีข้อกำหนดบางเรื่องการพิจารณาอนุมัติต้องไปถึงอธิบดี บางเรื่องต้องไปถึงรัฐมนตรี
3.มีเรื่อง พ.ร.บ.ทรัพย์อิงสิทธิ ออกมาหลายปีแล้ว แต่กฎหมายลูกเพิ่งออกมาและแล้วเสร็จไม่นาน แต่ในทางปฏิบัติไม่ได้ใช้กันอย่างแพร่หลาย ข้อดีกฎหมายทรัพย์อิงสิทธิ ใช้เป็นหลักประกันทางธุรกิจได้ เป็นมรดกตกทอดได้ ในระหว่างของสัญญาเช่า ผู้เช่าสามารถให้คนอื่นเช่าช่วงได้ ขออนุญาตก่อสร้างได้ เหมือนเป็นที่ดินของผู้เช่าเอง ไม่ต้องขออนุญาตต่อเติมจากเจ้าของที่ดิน ทำให้ไม่ยุ่งยากและไม่ซับซ้อนในทางปฏิบัติ
“ประเด็นขยายเช่าเป็น 99 ปี จะเป็นประโยชน์ทั้งนักลงทุนไทยและต่างชาติ เพราะที่ดินเช่า 30 ปี เมื่อนำไปเป็นหลักประกันเงินกู้ แบงก์ไม่ค่อยปล่อยสินเชื่อมากนัก อาจจะ 50 - 60% เท่านั้น แต่ถ้าขยายเวลาให้ถึง 99 ปี จะทำให้ที่ดินเช่าสามารถนำมาเป็นหลักประกันทางธุรกิจได้เทียบเท่าที่ดินกรรมสิทธิ์ นอกจากนี้พฤติกรรมการเช่าถูกบังคับจากเจ้าของที่ดินตั้งแต่ต้นทาง กล่าวคือที่ดินกรรมสิทธิ์ของหน่วยงานรัฐไม่สามารถขายโอนได้ ต้องเช่าเพียงอย่างเดียว กับที่ดินเอกชนในยุคราคาแพง โซนไพรมแอเรียวาละ 2-4 ล้านบาท ทำให้ไม่ขายและหันมาปล่อยเช่าแทน”
อิงโมเดลอดีตแก้ไขปัจจุบัน
นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย หรือสมาคมคอนโดฯเปิดเผยเพิ่มเติมว่า สมาคมเป็นผู้เสนอขอขยายโควตาการซื้อคอนโดมิเนียมของลูกค้าต่างชาติ จาก 49% เป็น 75% ซึ่งไม่ใช่เรื่องใหม่เพราะในอดีตช่วงวิกฤตเศรษฐกิจต้มยำกุ้งในปี 2540 เคยมีการแก้ไขปรับปรุง พ.ร.บ.อาคารชุดมาแล้วในปี 2542 และในอดีตก็เคยเปิดให้ต่างชาติถือครองได้ถึง 100% ด้วยซ้ำไป แต่รอบปี 2567 นี้มีข้อเสนอให้ขยายโควตาซื้อเป็น 75% โดยมีเงื่อนไขพิจารณาอื่น ๆ เพื่อสร้างการยอมรับให้กับสังคมด้วย
ทั้งนี้ จุดที่เหมือนกันคือ การขอขยายโควตาซื้อคอนโดฯ ของต่างชาติ จะเกิดขึ้นในช่วงมีวิกฤตเศรษฐกิจต่อเนื่องยาวนาน จนทำให้กำลังซื้อคนไทยอ่อนแอลง และกำลังซื้อต่างชาติกลายเป็นกำลังซื้อสำคัญ โดยมีข้อเท็จจริงว่ายอดซื้อและโอนกรรมสิทธิ์คอนโดฯ ของลูกค้าต่างชาติในช่วงไตรมาส 1/67 กลับมาสูงสุดในรอบ 6 ปี หรือสูงกว่ายุคก่อนโควิดในปี 2563 (อ่านเพิ่มเติมหน้า 6 “สมาคมคอนโดขอแบงก์ชาติแก้ LTV กู้ซื้อบ้านหลังที่ 2 คือความจำเป็น ไม่มีเก็งกำไร)
อย่างไรก็ตาม สมาคมฯ มีการลงลึกรายละเอียดบางประการที่แตกต่างจากการขอแก้ไขกฎหมายในปี 2542 เกี่ยวกับขั้นตอนปฏิบัติ จากเดิมโควตาซื้อของต่างชาติมีข้อกำหนดให้จดทะเบียนอาคารชุดอย่างน้อย 1 ปี ซึ่งมีผลเท่ากับจะต้องลงทุนก่อสร้างแล้วเสร็จก่อน เมื่อนำมาปรับใช้กับสถานการณ์เศรษฐกิจตกต่ำในปัจจุบัน จึงเสนอให้ยกเว้นข้อกำหนดนี้ และเปิดให้สามารถขายโควตาต่างชาติ 75% ได้ตั้งแต่วันแรกที่เปิดพรีเซลโครงการ เพื่อต้องการกระตุ้นดีมานด์ในการซื้อซัพพลายโครงการใหม่ ไม่ใช่ซัพพลายที่สร้างเสร็จแล้ว
วิน - วินเกมทั้งไทยและต่างชาติ
คำถามสำคัญคือ ถ้ารัฐบาลปลดล็อกขยายโควตาต่างชาติซื้อคอนโดฯ ได้ถึง 75% จะพลิกฟื้นตลาดให้กลับมาดีขึ้นได้อย่างไร นายประเสริฐกล่าวว่า การขอขยายโควตาซื้อครั้งนี้ ไม่ได้เสนอให้ต่างชาติซื้อได้ทุกจังหวัด โดยโฟกัสแค่ 3 ทำเลฮอตคือ กรุงเทพฯ พัทยา ภูเก็ต และแม้แต่ในกรุงเทพฯ ลูกค้าต่างชาติก็ไม่ได้ซื้อทั่วทุกทำเล ซื้อเป็นบางจุดเท่านั้น แต่การขยายโควตาต่างชาติจะทำให้มีช่องว่างที่ทำให้เกิดความยืดหยุ่นสูง เช่น โครงการที่ขายดีแต่โควตาต่างชาติเต็ม 49% หากรัฐบาลปรับเพิ่มเป็น 75% ก็จะทำให้ห้องชุดรอขายสามารถระบายออกได้จากกำลังซื้อของต่างชาติ
โมเดลที่ยืดหยุ่นนี้ จะทำให้ได้ประโยชน์ทั้งคอนโดฯ โครงการเก่าที่สร้างเสร็จพร้อมอยู่ และโครงการใหม่บนทำเลที่ยังมีความต้องการซื้อสะสมของต่างชาติ เช่น ทำเลห้วยขวาง สุทธิสาร พระราม 9 และโซนสุขุมวิทที่พบว่ามีหลายตึกเต็มโควตา 49% แล้ว ล่าสุด มีปรากฏการณ์ของคอนโดฯ เปิดพรีเซลใหม่ พัฒนาโดยผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ บนทำเลห้วยขวาง ทั้ง ๆ ที่เปิดจองบนกระดาษแต่ก็ทำยอดขายลูกค้าต่างชาติเต็มโควตา 49% แล้ว เป็นต้น
“กำลังซื้อเป็นเรื่องสำคัญ ต้องยอมรับว่ากำลังซื้อคนไทยมีจำกัด แถมถูกสกัดทางอ้อมด้วยมาตรการ LTV (บังคับเงินดาวน์แพงในการขอสินเชื่อซื้อหลังที่ 2 เป็นต้นไป) ของแบงก์ชาติ จึงเป็นภาคบังคับที่ตลาดอสังหาฯ ไทยในยุควิกฤตเศรษฐกิจตกต่ำต่อเนื่องซ้ำซาก ต้องพึ่งพาอาศัยกำลังซื้อลูกค้าต่างชาติ ซึ่งอานิสงส์ก็จะได้กับอสังหาฯ รายเล็กรายกลาง และประชาชนที่อยู่ในคอนโดฯ ที่ต่างชาติซื้อเต็มโควตา 49% แล้ว ถ้าขยายเป็น 75% จะทำให้คนไทยที่เป็นเจ้าของห้องชุดสามารถระบายห้องชุดขายต่างชาติ ทำให้มีโอกาสในการระบายทรัพย์สินของตัวเองได้ ข้อเสนอนี้จึงเป็นการเปิดโอกาสในทุก ๆ เซ็กเมนต์” นายประเสริฐกล่าว
แบงก์ชี้ดู “ทำเล - เครดิตผู้กู้”
แหล่งข่าวจากสถาบันการเงินขนาดใหญ่รายหนึ่งเปิดเผยว่า การพิจารณาสินเชื่อโครงการให้กับดีเวลอปเปอร์ที่นำหลักประกันเป็นที่ดินเช่านั้น มีอยู่บ้างแต่ไม่มากนัก โดยธนาคารจะพิจารณาตามความเสี่ยงของแต่ละราย และพิจารณาจากเครดิตของผู้กู้เป็นหลัก หากเป็นผู้กู้รายใหญ่ หรือที่ดินเช่าตั้งอยู่บนทำเลยอดนิยม เช่น ติดทะเล อยู่บนย่านศูนย์กลางเศรษฐกิจหรือย่าน CBD ถนนสีลม ฯลฯ รวมถึงพิจารณาจากสัญญาเช่าจะต้องมีความอิสระ หรือสามารถเปลี่ยนชื่อได้
“แบงก์ไม่ได้เข้มงวดสินเชื่อแค่ช่วงนี้ เราไม่ปล่อยกู้มานานแล้วสำหรับหลักประกันที่ดินเช่า เพราะเป็นหลักประกันที่มีอายุ โอนสิทธิและฟ้องร้องลำบาก แถมมูลค่าเสื่อมลง ถามว่า จะกลับมาปล่อยกู้ได้หรือไม่ สัญญาสิทธิการเช่าอาจจะต้องยืดหยุ่นและอิสระเปลี่ยนมือได้ รวมทั้งเครดิตผู้กู้ก็เป็นปัจจัยสำคัญมาก ตัวอย่างถ้ากู้ทำโรงแรมที่เป็นผู้ประกอบการรายใหม่ธนาคารก็ไม่ปล่อยเลยในภาวะเศรษฐกิจแบบนี้”
ทั้งนี้ สินเชื่อที่ผู้กู้นำที่ดินเช่าเป็นหลักประกัน ในภาพรวมวงการธนาคารไม่เน้นการปล่อยกู้ลูกค้ากลุ่มนี้มานานแล้ว ไม่ได้เกี่ยวกับภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวแต่มาจาก 2 ปัจจัยสำคัญ คือ 1.ความสมบูรณ์ในการใช้หลักประกัน เนื่องจากโครงสร้างสัญญาเช่าไม่เอื้อในการใช้หลักประกันที่ดินเช่า เช่น สัญญาเช่า 30 ปี ผู้กู้ทำสัญญาจ่ายค่าเช่าเดือนละ 1 หมื่นบาท แล้วนำสัญญาเช่ามาขอสินเชื่อกับธนาคาร หากมีปัญหาผู้กู้ไม่ชำระหนี้ ธนาคารไม่สามารถบังคับหลักประกันได้ เพราะมีประเด็นกรรมสิทธิ์ของบุคคลที่ 3 เข้ามาเกี่ยวข้อง จึงบังคับชำระหนี้ได้ยาก
2.มูลค่าหลักประกันหรือทรัพย์สินลดลง เช่น สัญญาเช่า 30 ปี กรณีมีปัญหาระหว่างทาง อาทิ โรงแรมหรือคอนโดฯ สร้างมาแล้ว 5 ปี เริ่มมีรายได้เข้ามา แต่เกิดโควิดรายได้หายไป ผู้กู้ขอยืดชำระหนี้ 3-4 ปี รายได้ก็ยังไม่ฟื้น ธนาคารช่วยเหลือผ่อนปรนให้อีก 3 ปีแต่กลายเป็นว่ามีผลกับอายุการเช่า เพราะเวลาเช่าผ่านไปแล้ว 12 ปีโดยไม่มีรายได้ เหลืออายุเช่า 18 ปี ยิ่งถ้ามีการฟ้องร้องเกิดขึ้นต้องใช้เวลาอีก 10 ปี อายุการเช่าเหลือแค่ 8 ปี มูลค่าหลักประกันนอกจากจะลดลงแล้ว ยังมีปัญหาเพิ่มเติมไม่มีคนกล้าเข้ามาซื้อของต่อจากธนาคาร
กสิกรปล่อยกู้ “เคสบายเคส”
ด้านนายชัยยศ ตันพิสุทธิ์ ผู้ช่วยผู้จัดการใหญ่ ธนาคารกสิกรไทย กล่าวเพิ่มเติมว่า การปล่อยกู้โครงการที่นำหลักประกันเป็นที่ดินกรรมสิทธิ์ แบงก์ปล่อยกู้ตามกระบวนการปกติ ซึ่งส่วนนี้ไม่ค่อยมีปัญหามากนัก เพราะธนาคารเป็นคนถือครองโฉนดที่ดิน
ขณะที่หลักประกันสิทธิการเช่า ธนาคารส่วนใหญ่ไม่อยากปล่อยกู้ เนื่องจากหลักประกันมีความเสี่ยงมากกว่าการมีโฉนดชัดเจน เพราะสถาบันการเงินจะเป็นบุคคลที่ 3 ที่อาจได้รับความเสียหาย หากเกิดมีปัญหาระหว่างดีเวลอปเปอร์ที่เป็นผู้เช่า กับเจ้าของที่ดินหรือแลนด์ลอร์ดที่เป็นผู้ให้เช่า
อย่างไรก็ตาม การปล่อยสินเชื่อโครงการให้กับลูกค้านำหลักประกันเป็นที่ดินเช่า มีข้อยกเว้นในกรณีที่สิทธิการเช่ามีความมั่นคง พิจารณาแล้วมีความเสี่ยงน้อย เช่น ที่ดินเช่าบนทำเลสามย่าน-จุฬาลงกรณ์ฯ ที่ดินเช่าของการรถไฟฯ ฯลฯ ส่วนพื้นที่หลีกเลี่ยง เช่น ที่ดินเช่าบริเวณเกาะสมุย เป็นต้น
“กรณีที่มีการขยายสิทธิการเช่าจาก 30 ปี เป็น 99 ปี ปัจจุบันเป็นที่ดินเช่าในภาคธุรกิจอุตสาหกรรม เช่น ทำโรงงาน หากเป็นที่อยู่อาศัยกฎหมายยังจำกัดเพดานเช่า 30 ปี แต่ถึงแม้รัฐบาลจะขยายสิทธิการเช่า แต่เชื่อว่าหลักการพิจารณาสินเชื่อคงไม่ได้แตกต่างกัน”
ที่มา : ประชาชาติธุรกิจ https://www.prachachat.net/property/news-1591750
